- Konu sahibi
- #1
İpotek kontrolünün en güvenli yolu, satıcıdan taşınmazın güncel ve takyidat bilgilerini gösteren tapu kayıt örneğini istemek ve belgeyi tapu müdürlüğündeki işlem sırasında yeniden doğrulatmaktır. Alıcı olarak başkasının tapu kaydındaki tüm ayrıntıları kendi hesabınızdan doğrudan göremeyebilirsiniz; bu nedenle satıcının belgeyi resmî kanaldan alması, sizin de taşınmaz bilgileriyle belge üzerindeki ipotek, haciz ve diğer takyidatları karşılaştırmanız gerekir. İpotek görünüyorsa borcun kapatılması ve ipoteğin tapudan resmen terkin edilmesi tamamlanmadan satışın risksiz olduğu kabul edilmemelidir.
Tapu belgesinde yalnızca malik adı ve yüzölçümü değil, taşınmaz üzerindeki takyidatlar da incelenir. Takyidat; ipotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi, aile konutu şerhi, satış vaadi ve benzeri sınırlamaları kapsayan genel bir ifadedir.
İpotek kaydında çoğunlukla alacaklı kurum veya kişi, ipotek tutarı, tarih ve yevmiye bilgisi yer alır. İpotek tutarının yazılı olması, güncel borcun kesin olarak aynı miktarda olduğu anlamına gelmez; faiz, masraf ve yapılan ödemeler nedeniyle bankadan ayrıca güncel kapama tutarı alınmalıdır.
Belgeyi mümkünse kapora vermeden önce isteyin. Satıcıdan, taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileriyle eşleşen güncel tapu kayıt örneğini veya takyidat durumunu gösteren resmî belgeyi almasını talep edin. Belgenin yalnızca eski bir tapu senedi ya da ekran görüntüsü olmamasına dikkat edin; eski belgelerde sonradan konulmuş ipotek veya hacizler görünmeyebilir.
Tapu kaydı kişisel ve taşınmaza ilişkin yetki sınırlamaları içerebildiği için alıcının yalnızca adresi yazarak başka bir kişinin tüm tapu ve takyidat bilgilerine erişmesi beklenmez. Uygulanabilir yöntem, satıcının kendi yetkisiyle resmî kayıt örneğini alması veya satıcıyla birlikte tapu müdürlüğünde kaydın ve satış işleminin kontrol edilmesidir.
Elektronik hizmetlerde görünen ekran ve işlem adları zamanla değişebileceğinden, işlem sırasında yalnızca resmî kurumun güncel ekranlarını kullanın. Satıcıdan gelen PDF veya ekran görüntüsünü tek başına kesin kanıt saymayın; belge üzerindeki doğrulama bilgilerini ve taşınmaz kimliklerini resmî işlem sırasında teyit edin.
Aşağıdaki ayrım, kaydı yorumlarken önemlidir:
İpotek görülmemesi de taşınmazın bütün risklerden arındığını kanıtlamaz. İpotek dışında haciz, intifa, aile konutu şerhi, kira veya satış vaadi gibi kayıtlar bulunabilir. Ayrıca belediye borcu, aidat borcu, yapı kullanma izin belgesi ve deprem sigortası gibi konular tapu kaydındaki ipotek sorgusundan ayrı incelenmelidir.
İpotekli taşınmaz için “borcu ben sonra kapatırım” şeklindeki sözlü anlaşmaya güvenmeyin. Önce alacaklının güncel kapama tutarı ve ödeme yöntemi belirlenmeli, ardından satışın hangi aşamasında ipoteğin terkin edileceği netleştirilmelidir.
Ödeme yapılacaksa para doğrudan satıcıya gönderilmeden önce banka, tapu müdürlüğü ve tarafların işlem sırası yazılı olarak eşleştirilmelidir. Kapora veya satış bedeli sözleşmesine; ipoteğin kimin borcundan kaynaklandığı, kapama tutarının hangi tarihe kadar geçerli olduğu, terkin gerçekleşmezse paranın nasıl iade edileceği ve satışın hangi koşulda tamamlanacağı açıkça yazılmalıdır. Yüksek tutarlı işlemlerde sözleşmeyi imzalamadan önce gayrimenkul hukuku konusunda çalışan bir avukattan inceleme alınması, özellikle haciz veya başka bir şerh de varsa, riski azaltır.
En güvenli kontrol, güncel takyidat kaydı + alacaklının kapama/terkin bilgisi + satıştan hemen önce yeniden tapu kontrolü üçlüsünü birlikte uygulamaktır. Bu üç aşamadan biri eksikse, yalnızca satıcının beyanına dayanarak ödeme veya devir işlemini tamamlamayın.
Tapu kaydında hangi bölüme bakılır?
Tapu belgesinde yalnızca malik adı ve yüzölçümü değil, taşınmaz üzerindeki takyidatlar da incelenir. Takyidat; ipotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi, aile konutu şerhi, satış vaadi ve benzeri sınırlamaları kapsayan genel bir ifadedir.
İpotek kaydında çoğunlukla alacaklı kurum veya kişi, ipotek tutarı, tarih ve yevmiye bilgisi yer alır. İpotek tutarının yazılı olması, güncel borcun kesin olarak aynı miktarda olduğu anlamına gelmez; faiz, masraf ve yapılan ödemeler nedeniyle bankadan ayrıca güncel kapama tutarı alınmalıdır.
Satıcıdan güncel kayıt örneği nasıl istenir?
Belgeyi mümkünse kapora vermeden önce isteyin. Satıcıdan, taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileriyle eşleşen güncel tapu kayıt örneğini veya takyidat durumunu gösteren resmî belgeyi almasını talep edin. Belgenin yalnızca eski bir tapu senedi ya da ekran görüntüsü olmamasına dikkat edin; eski belgelerde sonradan konulmuş ipotek veya hacizler görünmeyebilir.
- Satıcıdan resmî belgeyi talep edin. Belgenin güncel tarihli olmasını ve taşınmazın ada-parsel, bağımsız bölüm numarası ile malik bilgilerinin satın almak istediğiniz konutla aynı olmasını kontrol edin.
- Belgenin takyidat bölümünü inceleyin. “İpotek”, “haciz”, “şerh”, “irtifak” veya benzeri kayıtları arayın; yalnızca tapu senedinde malik adının bulunması taşınmazın borçsuz olduğunu kanıtlamaz.
- Kayıt bilgilerini taşınmazla karşılaştırın. Blok, kat, bağımsız bölüm, arsa payı ve adres bilgilerinde uyuşmazlık varsa belgeyi yeterli kabul etmeyin; yanlış bağımsız bölüme ait kayıt incelenmiş olabilir.
- İpotek varsa alacaklıdan güncel kapama tutarını alın. Banka veya diğer alacaklıdan borcun hangi tarihte ve hangi tutarla kapatılacağını, ödeme sonrasında ipoteğin kaldırılması için hangi işlemin yapılacağını yazılı olarak öğrenin.
- Satış ve terkin sırasını tapu müdürlüğünde netleştirin. İpotek satıştan önce kaldırılacaksa terkin işleminin tamamlandığını gösteren güncel kaydı bekleyin. Satış aynı gün borç kapama ve terkinle yapılacaksa, ödeme, banka yazısı, tapu başvurusu ve tescil sırasını tarafların yazılı mutabakatıyla belirleyin.
- Satıştan hemen önce kaydı yeniden kontrol edin. Ön incelemede temiz görünen bir kayda daha sonra haciz veya başka bir şerh işlenmiş olabilir. Bu nedenle imza ve ödeme aşamasına yakın tarihte güncel takyidat kontrolü yapılmalıdır.
Alıcı kendi başına sorgulama yapabilir mi?
Tapu kaydı kişisel ve taşınmaza ilişkin yetki sınırlamaları içerebildiği için alıcının yalnızca adresi yazarak başka bir kişinin tüm tapu ve takyidat bilgilerine erişmesi beklenmez. Uygulanabilir yöntem, satıcının kendi yetkisiyle resmî kayıt örneğini alması veya satıcıyla birlikte tapu müdürlüğünde kaydın ve satış işleminin kontrol edilmesidir.
Elektronik hizmetlerde görünen ekran ve işlem adları zamanla değişebileceğinden, işlem sırasında yalnızca resmî kurumun güncel ekranlarını kullanın. Satıcıdan gelen PDF veya ekran görüntüsünü tek başına kesin kanıt saymayın; belge üzerindeki doğrulama bilgilerini ve taşınmaz kimliklerini resmî işlem sırasında teyit edin.
Sonuç ne anlama gelir?
Aşağıdaki ayrım, kaydı yorumlarken önemlidir:
| Kayıtta görülen durum | Anlamı | Sonraki adım |
|---|---|---|
| İpotek kaydı yok | İncelenen tarih itibarıyla belgede ipotek görünmüyor olabilir. | Haciz, şerh ve diğer takyidatları da kontrol edin; satıştan önce kaydı yeniden doğrulayın. |
| İpotek kaydı var | Taşınmaz üzerinde alacak teminatı bulunduğunu gösterir; tapu ipoteği kendiliğinden kalkmış sayılmaz. | Alacaklıdan kapama tutarı ve terkin sürecini yazılı alın; terkin tamamlanmadan ödemeyi ve devri güvenceye almadan ilerlemeyin. |
| “Borç ödendi” deniyor ama ipotek kaydı duruyor | Borç kapanmış olsa bile tapudaki kayıt henüz terkin edilmemiş olabilir. | Alacaklı kurumdan terkin işleminin yapıldığını gösteren belgeyi ve güncel tapu kaydını isteyin. |
| Belgede taşınmaz veya malik bilgisi uyuşmuyor | Yanlış belge, eski kayıt veya eksik inceleme ihtimali vardır. | Belgeyi geçerli kabul etmeyin; doğru taşınmaz için yeni kayıt örneği alın. |
İpotekli ev alınacaksa ödeme nasıl güvenli hâle getirilir?
İpotekli taşınmaz için “borcu ben sonra kapatırım” şeklindeki sözlü anlaşmaya güvenmeyin. Önce alacaklının güncel kapama tutarı ve ödeme yöntemi belirlenmeli, ardından satışın hangi aşamasında ipoteğin terkin edileceği netleştirilmelidir.
Ödeme yapılacaksa para doğrudan satıcıya gönderilmeden önce banka, tapu müdürlüğü ve tarafların işlem sırası yazılı olarak eşleştirilmelidir. Kapora veya satış bedeli sözleşmesine; ipoteğin kimin borcundan kaynaklandığı, kapama tutarının hangi tarihe kadar geçerli olduğu, terkin gerçekleşmezse paranın nasıl iade edileceği ve satışın hangi koşulda tamamlanacağı açıkça yazılmalıdır. Yüksek tutarlı işlemlerde sözleşmeyi imzalamadan önce gayrimenkul hukuku konusunda çalışan bir avukattan inceleme alınması, özellikle haciz veya başka bir şerh de varsa, riski azaltır.
En güvenli kontrol, güncel takyidat kaydı + alacaklının kapama/terkin bilgisi + satıştan hemen önce yeniden tapu kontrolü üçlüsünü birlikte uygulamaktır. Bu üç aşamadan biri eksikse, yalnızca satıcının beyanına dayanarak ödeme veya devir işlemini tamamlamayın.
