- Konu sahibi
- #1
Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa banka genellikle kredi tutarını satış fiyatına değil, kendi değerlendirmesine esas aldığı ekspertiz değerine göre sınırlar. Bu nedenle aradaki farkı peşinatla tamamlamanız, satıcıyla fiyatı yeniden görüşmeniz, başka bir taşınmaz veya finansman seçeneği değerlendirmeniz gerekebilir. Önce ekspertiz raporunun bir örneğini isteyin; raporda hata veya eksik bilgi varsa bankaya yazılı düzeltme ve yeniden değerlendirme talebi iletin.
Banka, konutu teminat olarak kabul ederken satış bedelini tek başına yeterli ölçüt saymaz. Ekspertiz raporunda taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, hukuki durumu ve benzer satışlar dikkate alınarak bir değer belirlenir. Kredi limiti de bankanın uyguladığı finansman oranı ve kendi risk politikası çerçevesinde bu değer üzerinden hesaplanır.
Örneğin varsayımsal olarak satış fiyatı 4.000.000 TL, ekspertiz değeri 3.500.000 TL olsun. Banka ekspertiz değerinin belirli bir oranına kadar kredi kullandırıyorsa hesaplama 4.000.000 TL üzerinden değil, 3.500.000 TL üzerinden yapılır. Satış fiyatı ile ekspertiz değeri arasındaki 500.000 TL farkın tamamını veya bir bölümünü sizin karşılamanız gerekebilir. Bu örnekteki oran ve tutarlar yalnızca işleyişi göstermek içindir; gerçek kredi limiti bankaya, konutun niteliğine ve yürürlükteki kurallara göre değişir.
Tablodaki ilk iki durumda fark, tek başına ekspertiz raporunun hatalı olduğunu kanıtlamaz. Satıcının istediği fiyatın bölgedeki benzer taşınmazlara göre yüksek olması da mümkündür. Buna karşılık raporda yanlış metrekare, hatalı bağımsız bölüm bilgisi, eksik tadilat veya taşınmazın hukuki durumuna ilişkin yanlışlık varsa karar değişebilir.
Ekspertiz sonucunu görmeden yüksek tutarlı kapora vermek, kredi çıkmadığında zarara uğrama riskini artırır. Satış vaadi veya ön anlaşmada, kredi tutarının yetersiz kalması ya da ekspertiz değerinin satış bedelinden düşük çıkması hâlinde tarafların ne yapacağı açıkça yazılmalıdır. Özellikle kaporanın hangi şartlarda iade edileceği, kredi başvurusunun reddedilmesi ile ekspertiz değerinin düşük çıkmasının aynı durum sayılıp sayılmadığı ve süreler belirsiz bırakılmamalıdır.
Ekspertiz raporu düşük çıktığında banka taşınmazın kesin piyasa fiyatını ilan etmiş olmaz; yalnızca kendi kredi ve teminat değerlendirmesinde kullanacağı değeri ortaya koyar. Raporun düzeltilmesi mümkün değilse son karar, gerekli nakit katkının bütçenizi zorlayıp zorlamadığına ve taşınmazın hukuki-teknik durumunun kabul edilebilir olup olmadığına göre verilmelidir.
Kredi tutarı neden düşer?
Banka, konutu teminat olarak kabul ederken satış bedelini tek başına yeterli ölçüt saymaz. Ekspertiz raporunda taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, hukuki durumu ve benzer satışlar dikkate alınarak bir değer belirlenir. Kredi limiti de bankanın uyguladığı finansman oranı ve kendi risk politikası çerçevesinde bu değer üzerinden hesaplanır.
Örneğin varsayımsal olarak satış fiyatı 4.000.000 TL, ekspertiz değeri 3.500.000 TL olsun. Banka ekspertiz değerinin belirli bir oranına kadar kredi kullandırıyorsa hesaplama 4.000.000 TL üzerinden değil, 3.500.000 TL üzerinden yapılır. Satış fiyatı ile ekspertiz değeri arasındaki 500.000 TL farkın tamamını veya bir bölümünü sizin karşılamanız gerekebilir. Bu örnekteki oran ve tutarlar yalnızca işleyişi göstermek içindir; gerçek kredi limiti bankaya, konutun niteliğine ve yürürlükteki kurallara göre değişir.
| Durum | Ne anlama gelir? | Olası sonraki adım |
|---|---|---|
| Ekspertiz değeri satış fiyatından biraz düşük | Kredi tutarı beklenenden daha az olabilir. | Eksik tutarı peşinatla tamamlamak veya satış bedelini yeniden görüşmek. |
| Ekspertiz değeri belirgin biçimde düşük | Gerekli nakit katkı önemli ölçüde artar; işlem bütçenizi aşabilir. | Raporu incelemek, hata varsa itiraz etmek veya satın alma kararını yeniden değerlendirmek. |
| Rapor hukuki ya da teknik sorun gösteriyor | Düşük değer yalnızca piyasa fiyatı farkından kaynaklanmıyor olabilir. | Tapu, ruhsat, iskan ve projeye uygunluk durumunu ayrıca kontrol etmek. |
Ekspertiz raporu düşük geldiğinde izlenecek yol
- Raporun bir örneğini bankadan isteyin. Konut finansmanı sürecinde, varsa ekspertiz raporunun bir örneğini talep edebilirsiniz. Raporun yalnız sonuç sayfasına değil; taşınmaz bilgilerine, kullanılan karşılaştırma örneklerine, yüzölçümüne ve hukuki açıklamalara da bakın.
- Satış fiyatı ile ekspertiz değerini aynı kapsamda karşılaştırın. Satış bedeline otopark, depo, demirbaş veya tadilat gibi unsurlar dahilse bunların raporda dikkate alınıp alınmadığını kontrol edin. Kullanılan bağımsız bölüm numarası, adres, kat, brüt-net alan ve yapı niteliği de tapu ve ilan bilgileriyle karşılaştırılmalıdır.
- Hata varsa bankaya yazılı yeniden değerlendirme talebi verin. Yanlış bilgiyi belgeleyerek tapu kaydı, mimari proje, ruhsat, iskan veya fotoğraf gibi dayanakları ekleyin. Talebinizin rapordaki hangi bilginin düzeltilmesine ve kredi hesabının yeniden yapılmasına ilişkin olduğunu açıkça yazın.
- Yeni kredi tutarını yazılı olarak netleştirin. Bankadan, ekspertiz değeri esas alınarak kullanılabilecek kredi tutarını, gerekli peşinatı ve kredi başvurusu olumsuzsa gerekçeyi yazılı biçimde isteyin. Kredi talebi reddedilirse tüketicinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı ile ücretsiz bilgilendirilmesi gerekir.
- Bütçenizi üç seçenek üzerinden yeniden hesaplayın. Eksik tutarı nakit karşılamayı, satıcıdan fiyat indirimi istemeyi veya işlemden vazgeçmeyi ayrı ayrı değerlendirin. Fiyat indirimi yapılırsa kapora, ön sözleşme ve tapu işleminden önce yeni bedelin yazılı belgelerde aynı şekilde yer almasına dikkat edin.
Kapora ve sözleşme açısından dikkat edilmesi gerekenler
Ekspertiz sonucunu görmeden yüksek tutarlı kapora vermek, kredi çıkmadığında zarara uğrama riskini artırır. Satış vaadi veya ön anlaşmada, kredi tutarının yetersiz kalması ya da ekspertiz değerinin satış bedelinden düşük çıkması hâlinde tarafların ne yapacağı açıkça yazılmalıdır. Özellikle kaporanın hangi şartlarda iade edileceği, kredi başvurusunun reddedilmesi ile ekspertiz değerinin düşük çıkmasının aynı durum sayılıp sayılmadığı ve süreler belirsiz bırakılmamalıdır.
Ekspertiz raporu düşük çıktığında banka taşınmazın kesin piyasa fiyatını ilan etmiş olmaz; yalnızca kendi kredi ve teminat değerlendirmesinde kullanacağı değeri ortaya koyar. Raporun düzeltilmesi mümkün değilse son karar, gerekli nakit katkının bütçenizi zorlayıp zorlamadığına ve taşınmazın hukuki-teknik durumunun kabul edilebilir olup olmadığına göre verilmelidir.
